Verkauf und Vermietung von Immobilien in Marbella Costa Del Sol- Luxusimmobilien

Hat der Kauf der Immobilie in Spanien einen Sinn und warum lohnt er sich?

 

Costa del Sol, auch Küste der Sonne genannt, gehört zu beliebtesten Ferienstandorte in Europa. Solche Verstecke, wie Costa del Sol, gibt es wenig in der ganzen Welt. Die dort ankommenden Touristen können die Erfüllung aller Träume und Urlaubspläne erwarten, ohne Rücksicht darauf, ob sie sog. passive Erholung wählen, indem sie im Meer baden oder sich in der Sonne braten lassen, oder aber aktive Zeitverbringung bevorzugen, indem sie Städte und Denkmäler besichtigen oder im Gebirge wandern. Die Grundlage der Attraktivität der Küste, und dies was am meisten einen hinsichtlich seiner Urlaubsaktivitäten nicht entschlossenen Touristen anlockt, ist natürlich das Wetter. Bei uns ist es ja unterschiedlich damit. Die Sonne scheint hier im Durchschnitt 325 Tage im Jahr, und im Winter handelt es sich hier um wärmste Region Europas. Ihren Standort haben hier ebenfalls zig Golfplätze (Mijas verfügt über 12 Golfplätze), die in Europa und in der ganzen Welt hoch geschätzt werden. Die Nähe Afrikas, sonnenreiches Klima und die Strände, sehr wenig Niederschläge und das Mikroklima von Costa del Sol, die Denkmäler, andalusische Kultur - das alles hat zur Folge, dass Costa del Sol für sehr attraktiven Standort zum Wohnen und zur Erholung gehalten wird, und was sich daraus ableiten lässt, zum Investieren in Immobilien.

 

Die Hauptstadt der Region - Malaga, verfügt über Verbindungen zum Großteil der europäischen Hauptstädte, sowohl mit Regularfluglinien, als auch mit Billigflügen. Der lokale Pablo-Picasso-Flughafen wurde gegenwärtig zu bedeutenden Dimensionen ausgebaut, der Bau der zweiten Linie der U-Bahn wird ebenfalls gleich abgeschlossen. Malaga hat auch die Verbindung mit der Schnellbahn von der Innenstadt Malagas durch den Flughafen, die Küste entlang bis nach Fuengirola, in der Entwurfsphase gibt es dagegen die Verlängerung Richtung Algeciras, und in der ersten Etappe nach Marbella. Die Autobahn, welche die See entlang verläuft, wie auch lokale Infrastruktur, stellen sehr gute Bedingungen zum Investieren dar, immer wieder entstehen viele neue Investitionen, allerdings nicht in einem solchen Ausmaß wie in den letzten Jahren.

 

Um die Position des Marktführers zu behalten, hat man in Costa del Sol 2009 zahlreiche Investitionen ausgeführt, welche touristische Attraktivität der Region steigern. In den Zeiten der Sparmaßnahmen und der starken Einschränkung der Budgets seitens der Touristen haben sich die Organe der Selbstverwaltung entschieden, 5,6 Mio. Euro für die Modernisierung der lokalen Pläne zu widmen. Lokale Organe kümmern sich ebenfalls um die Werbung für die Region, letztens ist die Bürgermeisterin von Marbella zu Besuch in New York gewesen, um für die Region in Vereinigten Staaten zu werben.

 

Die Regierung Andalusiens sowie Western Costa del Sol Association of Municipalities haben ein Abkommen über Zusammenarbeit unterzeichnet, um die Wettbewerbsfähigkeit des beliebtesten Teils der spanischen Küste noch zu erhöhen. Die Strände zwischen Torremolinos, wo sich am liebsten weniger reiche Touristen aufhalten, werden modernisiert. Die Vorschlagenden des Projektes betonen, dass es nicht das Ziel verfolgt, die Strände neu zu bilden, sondern ihre touristische Attraktivität zu erhöhen. Ein Teil der Finanzmittel wird für die Erhöhung der Anzahl der Duschen, Spazierstrecken und Fahrradwege, sowie der Beleuchtung an Stränden bestimmt. Manche Einheiten der Selbstverwaltung, wie Fuengirola, beabsichtigen, die Finanzmittel für die Verbesserung des Zustandes der Strände auszugeben. Auch der neue Yachthafen wird für 58 Mio. Euro ausgebaut.

 

Im Zusammenhang mit der Unstabilität der Finanzmärkte auf der Welt sind die Immobilienpreise in Spanien bedeutend nach unten gegangen. Der spanische Markt wurde sehr stark von der Krise 2008 betroffen, damals sind die Preise der Wohnungen im Verhältnis zum Stand Dezember 2007, im Schnitt um 8,8% gefallen. Die größten Rückgänge haben die Immobilie an der Küste verzeichnet - 12,8% innerhalb der 12 Monate (bis November 2008).

 

Allerdings, dort, wo die Einen die Katastrophe sehen, merken die Anderen die Chance. Die Fachleute vertreten die Meinung, dass der spanische Markt die Krise bewältigen wird, und dass solch niedrige Preise nicht lange gelten werden. Für diejenigen, die imstande sind, auf die Gewinne länger zu warten, sind die Investitionen auf dem spanischen Immobilienmarkt gegenwärtig eine hervorragende Angelegenheit. Die Analytiker überzeugen, dass die Rückgänge noch bis Ende 2012 möglich sind, danach wird es nur besser sein. Das Überangebot an Wohnungen kann sogar 5 Jahre lang dauern, allerdings können die Investoren in dieser Zeit immer wieder mit attraktiven Gewinnen aus der Vermietung rechnen - Spanien ist nach wie vor der beliebteste touristische Punkt in Europa.

 

Die Immobilienpreise in Costa del Sol befinden sich auf einem Niveau, wie in Madrid und Barcelona, und liegen bei 3.200 Euro/m2. Mann kann sagen, dass Costa del Sol dank ihrer Lage und des Klimas immer ein attraktiver Ort für Investitionen mit der Rentabilität von 8-10% jährlich sein wird, solange die Investition in diesem Jahr oder 2011 stattfindet.

 

Aus der Sicht des polnischen Investors, scheint der Immobilienmarkt in Spanien sehr interessant zu sein. Die Krise auf dem spanischen Markt hat zu bedeutenden Reduzierung der Preise beigetragen; mit Ausnahme der luxuriösesten Immobilien, sind die Immobilienpreise mit den Preisen in Polen zu vergleichen. Allerdings kann der ungünstige Wechselkurs von PLN die Rentabilität etwas verschlechtern, aber die Preissenkungen bei manchen Immobilien haben sogar 25% erreicht. Erwähnungswert ist die Tatsache, dass Europa für polnische Staatsbürger gleich mit dem Erscheinen der Anbieter der Billigflüge kleiner geworden ist. Die Flugzeit nach Spanien dauert oft kürzer als die Anreise mit dem Auto zur polnischen Seeküste. Diplomatisch ausgedrückt, ist auch das Klima anders. Fügt man vergleichbare oder sogar niedrigere Immobilienpreise in Spanien hinzu, dann soll der polnische Investor die Frage, in welchem der genannten Orte er sein Geld anzulegen hat, stark überlegen.

 

In manchen Regionen Spaniens hat man schon über 80 Prozent der Immobilienbüros geschlossen.

 

Im März 2008 hat man in Spanien ca. 26% weniger Objekte auf dem Neubaumarkt verkauft, als in der ähnlichen Periode in 2007. Die Baubranche hat schon jetzt mit gewaltiger Krise zu kämpfen, deren Ursache die Probleme der Wohnungsbauunternehmen mit dem Verkauf von Wohnungen sind. Ihre Preise sind durchschnittlich um 30% gefallen und fast eineinhalb Millionen fertige Wohnungen warten auf ihre Kunden.

 

Allerdings betrifft die Preisanpassung in diesem Marktsegment die an erster Uferlinie gelegenen Immobilien, wie auch diejenigen mit dem Meeresblick in neuen oder luxuriösen Komplexen, in prestigeträchtigen Orten, wie Marbella oder Sotogrande, nicht so stark. Schnelle Gewinne, wie noch vor einigen Jahren, können auch nicht gewährleistet werden. Man kann investieren, indem man mehr mit Einnahmen aus der Vermietung, und nicht mit großem Wertanstieg rechnet. Allerdings gibt es viele Sonderangebote, besonders auf dem Gebrauchtmarkt. Es ist ausdrücklich sichtbar, dass die Verkäufer klein beigegeben haben, sogar in Marbella selbst, oder im luxuriösen Ort Puerto Banus.

 

Die Preise der Immobilien in Costa del Sol - die Appartementpreise in Costa del Sol fangen mit circa 90.000 EUR für ein kleines Studio mit schlechtem Standort, allerdings muss man beim Kauf eines interessanten Appartements mit der Ausgabe von ca. 150.000 Euro rechnen, selbst in Marbella kann man ein Studio ab 120.000 Euro kaufen, beim Appartement mit zwei Schlafzimmern muss man dagegen mit der Ausgabe von über 230.000 Euro rechnen. Luxusappartements mit prestigeträchtigen Standorten bedeuten die Ausgabe von mindestens 700.000 Euro. Beispielhafte Angebote können Sie unter: https://www.pandoapartments.es/apartamenty-w-hiszpanii.html sehen. In diesem Moment solle man anmerken, dass die Wohnungen, sowohl auf dem Gebrauchtmarkt, als auch auf dem Neumarkt, voll ausgestattet sind. Beim Wohnungsbauunternehmen ist die „schlüsselfertige“ Wohnung eigentlich bereit, um dort zu wohnen, ausgestattet mit Haushaltsgeräten, mit der Ausstattung des Badezimmers und der Küche, mit Möbeln und Schränken. Die Mehrheit der Immobilien verfügt über gemeinsames Schwimmbad, Garage, Abstellkammer. Es handelt sich also um unvergleichbar höheren Standard als in Polen.

 

Die Investoren befürchten oft den Kauf der Immobilie für die Vermietung wegen der Zeitmangel, was die effiziente Verwaltung mit der Vermietung beeinträchtigt. Es gibt jedoch Firmen, wie beispielsweise Firma mit polnischen Wurzeln P&O Apartments (www.pandoapartments.es), die sich für entsprechende Gebühr mit Allem beschäftigen werden, was erforderlich ist, damit unsere Immobilie ohne Inanspruchnahme unserer Zeit verdient. Der Mietpreis für ein kleines Appartement mit dem Meeresblick mit gutem Standort in Marbella beträgt beispielsweise circa 120 Euro täglich in der Saison, außerhalb der Saison 60 Euro. Die Hochsaison dauert 4-5 Monate lang, allerdings gibt es viele Leute, die bereit sind, nach der Saison zu mieten, und zwar wegen des warmen Klimas. Das Luxusappartement mit 3 Schlafzimmern bedeutet die Ausgabe von circa 250 Euro täglich für den Mieter.

 

Spanische Agenturen berechnen ziemlich viel für solche Dienstleistung, denn 25-30% der Einnahmen. Drin gibt es allerdings Wechsel der Bettwäsche, das Aufräumen und die lokale Betreuung der Wohnung. Beispielhaftes Angebot und die Preisliste finden Sie unter: https://www.pandoapartments.es/costadelsol_property_management.html.

 

 

Bedingungen für den Kauf der Immobilien in Spanien

 

Kauf der Immobilien in Spanien.

 

Beim Kauf der Immobilien werden polnische Bürger gleich wie spanische Bürger behandelt.

 

Vor dem Kauf der Immobilie müssen die Personen, die keine Staatsbürger oder Residenten sind (der Resident ist die Person, welche sich im gegebenen Land über 183 Tage lang innerhalb des Jahres aufhält), die Identifikationsnummer für Ausländer (N.I.E. - Numero de Identificatión de Extranejro) beantragen. Das ist notwendig, um die Gebühren im Steueramt zu begleichen.

 

Die Personen, welche die Bedingungen nicht erfüllen, um Resident zu sein, welche die gekaufte Immobilie in der Zukunft langfristig vermieten möchten, müssen ihren Vertreter mit dem Wohnsitz in Spanien benennen.

 

Ähnlich wie in Polen bedarf der Verkaufsvertrag über die Immobilie der Beibehaltung der Form der notariellen Urkunde, unter sonstiger Unwirksamkeit.

 

Nachstehend einige Informationen, die man vor der Vornahme des Kaufs wissen soll.

 

Alle registrierten (legalen) Immobilien verfügen in Spanien über Eintragungen in Register, welche Äquivalent unserer Grundbücher sind. Vor dem Kauf kann man problemlos (sogar durch Internet) sog. Nota Simple, also aktuellen Auszug aus dem Registeramt (ähnlich wie ayuntamiento) über Eigentumsverhältnisse der Immobilie und deren Finanzstatus erhalten (Vorhandensein irgendeinet Lasten, z.B. Hypothek, Embargo, usw.). Dokumente, die zur Vornahme des Kaufgeschäftes erforderlich sind, heißen Escritura, das ist also ein notarielles Dokument, in welchem das Eigentum festgestellt und der Eigentümer genannt wird.

 

Vor dem Kauf irgendeiner Immobilie in Spanien, sei es die Wohnung, das Doppelhaus oder das freistehende Haus, solle man ebenfalls überprüfen, ob die Immobilie legal gemäß allen Genehmigungen gebaut wurde und ob sie über das Dokument „Primera Ocupacion“ - Bewohnbarkeitsgenehmigung verfügt.

 

Anschließend solle man folgende Dokumente sammeln, welche die Verschuldung der Immobilie aufweisen:

1. Primera Ocupacion - Bewohnbarkeitsgenehmigung,

2. Escritura - Grundbuch,

3. Nota Simple - gekürzter Auszug aus dem Immobilienregister - Registro de las Propiedades,

4. IBI - jährliche Immobiliensteuer - Stadtamt,

5. Impuesto de Basura - Abfallsteuer - Stadtamt.

 

Nach der Vorlage der vorstehend genannten Dokumente und der Dokumente zur Identifikation des Einkommens kann man sich um die Promesse des Bankdarlehens bewerben.

 

Die Banken erteilen den Spaniern die Darlehen für max. 80%, und den Ausländern, welche das Einkommen außerhalb der Grenzen Spaniens erzielen, für maximal 60-70% des Immobilienwertes, und zwar aufgrund der offiziellen Preisermittlung, die von der durch die Bank anerkannten Firma zu verfassen ist.

 

Die Notare überprüfen sehr sorgfältig alle Angaben und im Fall der Unstimmigkeiten oder Zweifel wird die notarielle Urkunde bis zur Klärung nicht unterzeichnet.

 

Beim Kauf der Immobilie zahlt man normalerweise die Steuer vom Wert des Kaufgegenstandes in der Höhe von 7% zuzüglich notariellen Kosten (von 0,4 bis 0,8%), die Kosten der Eintragung ins Grundbuch (von 0,02% bis 0,4%), sowie die Kosten der Rechtsanwaltsbetreuung (im Fall der Inanspruchnahme dieser Dienstleistung), in der Regel einige hundert Euro.

 

Die Gesamtkosten belaufen sich auf circa 10-12% des Geschäftswertes.

 

Man solle anmerken, dass es hier sehr viele Rechtsanwälte gibt, die ausgezeichnet englische Sprache kennen, die Betreuung kann also neben der spanischen Sprache auch in der englischen Sprache erfolgen (auch andere Fremdsprachen kommen in Frage, wie Deutsch oder skandinavische Sprachen usw.).

 

Wir arbeiten mit hervorragenden Rechtsanwälten zusammen. Um potentielle Kunden zu beruhigen, solle man erwähnen, dass es bei der professionellen Erledigung des Immobilienkaufs keine Möglichkeit gibt, dass etwas schief geht. Daher lohnt es sich immer, von der Dienstleistung eines Rechtsanwaltes Gebrauch zu machen, was ja nicht teuer ist, garantiert aber den sicheren Kauf.

 

Vor dem Kauf ist es ebenfalls empfehlenswert, spezialisierte Firma mit der Überprüfung des technischen Zustandes des Gebäudes, der Wände und der Installationen zu beauftragen. Das sind keine großen Kosten und dadurch können wir die Enttäuschungen nach dem Einziehen vermeiden.

 

Beim Verkauf der Immobilie durch Nicht-Residenten behält der Notar 3% des erklärten Verkaufswertes. Das ist nominale Steuer vom Verkaufsgeschäft.

 

Das spanische Recht lässt auch den Abschluss des Vorvertrages über den Kauf der Immobilie zu. Er hat das Ziel, die Rechte auf Erwerb der Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeit im Gegenzug für die Anzahlung, die somit die erste Rate der Zahlung ist, zu reservieren. Im Fall keiner Vornahme des Verkaufs durch Verschulden des Käufers wird die Anzahlung vom Verkäufer behalten. Liegt das Verschulden an der Seite des Verkäufers, wird er den doppelten Wert der erhaltenen Anzahlung zurückzahlen müssen.

 

Kauf vom Wohnungsbauunternehmen

 

Beim Erwerb der Immobilie vom Wohnungsbauunternehmen werden wir die Mehrwertsteuer (IVA) zahlen müssen. Deren Höhe wird von der spanischen Regierung festgesetzt. Bei Immobilien für Wohnzwecke beträgt deren Höhe 7%, bei kommerziellen Immobilien beträgt die Steuer dagegen schon 16%. In der Situation, wenn der Verkäufer ein Wohnungsbauunternehmen ist, ist die Haftung für versteckte Mängel, Konstruktionsmängel und auch die Qualität der abgenommenen Investition höher. Und das bedeutet größere Vorteile für den Erwerber.

 

Erwerben wir die Immobilie von einem Wohnungsbauunternehmen, muss es folgenden Verpflichtungen nachkommen:

 

- das Recht nachzuweisen, das gegebene unbebaute Gebiet, zu bebauen,

- die Dokumentation, sowie vorläufige Informationen, die für die Verwirklichung der Anschaffungsprojektes notwendig sind, bereitzustellen,

- der Erhalt von entsprechenden Genehmigungen und Verwaltungserlaubnisse, wie auch unterzeichnete Urkunde über die Abnahme der Immobilie vorzulegen,

- erforderliche Versicherungsdokumente zu unterzeichnen,

- die Dokumentation über die Ausführung der Baustelle dem Käufer bereitzustellen.

 

Wenn wir allerdings alle dieser formal-rechtlichen Schwierigkeiten schon überwinden, wird die Eigentumsurkunde des Appartements oder vielleicht auch des Hauses in Spanien, dem Land der fröhlichen Leute und der endlosen Fiesta, unsere Belohnung sein.

 

Immobilienvermietung

 

In Spanien unterscheidet man zwischen der Vermietung der Immobilien für Wohnzwecke und der Vermietung der Immobilien für andere Zwecke.

 

Wird die Immobilie für Wohnzwecke vermietet, bestellt das spanische Recht die Verpflichtungen und Rechte der Parteien, und auch das rechtliche Minimum zugunsten des Pächters. Es handelt sich hier um die Gebühr, Kündigung, Kaution für die Zeit der Vertragsgeltung, automatische Verlängerung des Termins oder ums Untermieten. Diese Bestimmungen sollen beachtet werden.

 

 

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