Peu à peu le marché immobilier en Espagne recommence à se récupérer. Ces dernières années les prix sont descendus entre 20 et 40 %.  Au cours des mois antérieurs on put constater une légère hausse des prix mais, selon nous a  expliqué Olaf Dzierykay-Rogalski de P*O Apartments, elle concerne principalement les  demeures les plus chères. Nous vous invitons à lire l’interview qu’il nous a accordée dans TVN BIZNES CNBC www.tvncnbc.pl/mieszkania-w-hiszpanii, 6707465,16, klip.html

 

La Costa del Sol est l'une des destinations de vacances préférées en Europe. Il est difficile de trouver ailleurs autant de lieux enchanteurs à la fois. Les touristes peuvent être sûrs que tous leurs rêves et plans de vacances vont s’accomplir, qu’il s’agisse d’une forme plutôt passive de se reposer, en jouissant des bains de soleil et de la plage ou d’ être plus actifs, pratiquer le tourisme,  connaître les villes et les monuments architectoniques  dont la région abonde et  faire des randonnées à pied dans les montagnes les plus proches. Naturellement, ce qui attire le plus les touristes encore indécis quant à la forme de passer leur temps libre, c’est le temps qu’il fait en Andalousie. Tous savent parfaitement que dans certaines parties du monde le climat peut être imprévisible, tandis qu’ici le soleil brille pendant 325 jours par an. En hiver, c’est d'habitude la région la plus chaude d'Europe. Plusieurs dizaines de terrains de golf vous attendent, par exemple celui de Mijas, avec ses 12 emplacements. Il y a de nombreux parcours de renomée internationale. La proximité de l'Afrique, le climat  ensoleillé et les plages qui dessinent la côte, les précipitations peu importantes, le microclimat local, ainsi que les monuments et la culture de l'Andalousie – ce sont les facteurs qui ont rendu célèbre la Costa del Sol, lui permettant de devenir un lieu attractif pour vivre,  s’y reposer et aussi, pourquoi pas, investir dans les biens immobiliers. La capitale de la région, Malaga, dispose d'un excellent réseau aérien qui la communique avec la plupart des capitales européennes grâce aux lignes régulières et à bas prix. L'aéroport local, "Paul Picasso", a été agrandi jusqu'à atteindre des dimensions imposantes et les travaux de la deuxième ligne de métro sont sur le point de finir. Depuis le centre de Malaga partent les trains de banlieue qui passent par l'aéroport et suivent la côte jusqu'à Fuengirola. Il y a un projet de prolonger la ligne en direction d'Algésiras et, comme première étape, jusqu'à Marbella. L'autoroute qui s'étend tout au long de la côte, ainsi que l'infrastructure locale existante, créent de bonnes conditions pour investir. De nouveaux investissements  voient le jour,  bien qu'à un rythme plus lent qu'il y a quelques années.

Pour maintenir une position de leadership dans le secteur touristique, les dirigeants des localités de la Costa del Sol ont réalisé en 2009 différents projets qui renforcent l'attrait de la région comme lieu favori pour s’adonner au repos et aux activités de loisirs. A l’époque où les touristes se serrent la ceinture et réduisent considérablement leurs budgets de vacances, les autorités autonomes ont décidé de continuer leur politique de modernisation et promotion de la zone. Il y a quelques mois la mairesse de Marbella s’est rendue à New York pour un voyage officiel, à fin de promouvoir la localité aux États-Unis.

Il n’y a pas très longtemps, la Junte d'Andalousie a signé avec Western Costa del Sol Association of Municipalities un accord de collaboration pour améliorer la compétitivité de la Costa del Sol, destination touristique la plus populaire d’Espagne. Grâce à cette politique, seront modernisées les plages qui unissent Malaga avec Torremolinos, localité préférée des touristes qui voyagent à budget plus réduit. Les créateurs du projet soulignent que leur objectif n'est pas de régénérer les plages, sinon d’augmenter son attrait touristique. Une partie des fonds sera destinée à créer plus de douches de plage, des chemins de promenade et des pistes cyclables et à améliorer l'éclairage des plages. Certaines localités côtières, comme Fuengirola,  vont destiner des fonds pour rénover et embellir leurs plages et agrandir leurs ports de plaisance pour bateaux sportifs, tout en augmentant le nombre de points d'amarres. L'Espagne est le deuxième pays européen avec plus de points d'amarres dans ses ports sportifs, seulement dépassé par la France.

Les prix des biens immobiliers en Espagne sont tombés en réponse au manque de stabilité des marchés financiers mondiaux. Le marché espagnol s'est trouvé plus affecté par la crise en 2008, quand les prix des appartements ont baissé en moyenne de 8,8 %  en comparaison avec le niveau de décembre 2007. La plus grande baisse interannuelle, 12,8 %, fut enregistrée sur la côte jusqu'au mois de novembre 2008.

Cependant, là où certains perçoivent l’arrivée d’une catastrophe, d’autres découvrent une opportunité.Les spécialistes considèrent que le marché espagnol surmontera la crise et que les prix si bas ne dureront plus longtemps. Le moment est donc opportun:  tous ceux qui sont capables de renoncer aux bénéfices économiques immédiats, ont tout intérêt à investir sur le marché immobilier espagnol. Les analystes estiment que la tendance à la baisse peut encore se poursuivre jusqu'à la fin de 2012, à partir de ce moment la situation commencera à s’améliorer. L'excès de l'offre d'appartements pourrait se maintenir pendant environ 5 années de plus. Cependant, étant donné que l'Espagne est encore et toujours la destination touristique la plus recherchée en Europe, les investisseurs peuvent s’attendre à de bons bénéfices pendant cette période grâce au marché de location.

Les prix des biens immeubles sur la Costa del Sol se maintiennent au même niveau qu'à Barcelone et à Madrid et se  situent autour de 4000 euros/m2. Nous pourrions affirmer sans  peur de nous tromper que la situation et le climat de la Costa del Sol lui garantissent une place privilégiée dans le ranking des meilleures destinations pour l’investissement. La rentabilité prévue serait de  8 à 10% par an si l'investissement se réalisait avant ou pendant l’année 2011.

En mars 2008 la vente des biens du marché primaire espagnol accusa une  baisse de 26% en comparaison avec  la même période de l'année précédente. Actuellement le secteur de la construction fait front à une crise importante, causée principalement par les difficultés de vente des biens immobiliers. Les prix ont chuté en moyenne de 30 % et près d’un million et demi d'appartements terminés attend les acheteurs.

Malheureusement, la tendance à la baisse dans ce secteur du marché ne concerne pas les demeures situées en première ligne sur le bord de mer, ni non plus celles qui ont vue sur mer et qui se trouvent dans les complexes résidentiels les plus récents et de haut standing dans les lieux de prestige, tels que Marbella et Sotogrande. Les possibilités de bénéfices rapides ne sont plus fréquents, comme ce fut le cas quelques années auparavant. Il est plus rentable d’investir en prévoyant des revenus de la location, plutôt que d’une augmentation significative de la valeur de la propriété. Naturellement, les bonnes opportunités apparaissent parfois, surtout sur le marché secondaire. On voit clairement que les vendeurs réduisent  leurs exigences, même à Marbella ou dans le luxueux Port Banús.

 

 

PRIX DES BIENS IMMOBILIERS SUR LA COSTA DEL SOL - Dans les endroits moins intéressants du point de vue touristique, on peut trouver des appartements, genre petit studio, pour 90.000 euros. Cependant, l'achat d'un appartement plus attractif requiert un budget d'environ 150.000 euros et, s'il s'agit de Marbella même, un appartement de 2 chambres à coucher suppose une dépense de plus de 230.000 euros.

Les appartements de luxe dans quelques zones de prestige se vendent d'habitude pour un minimum de 700.000 euros. Vous pouvez lire des exemples d'offres sur le site : www.pandoapartments.es/apartmenty-w-hiszpanii.html. Ça vaut la peine de savoir que les appartements proposés sur le marché (primaire et secondaire) sont complètement équipés. L'appartement que le constructeur vous remet, clés en main, est préparé pour y vivre tout de suite, la cuisine et la salle de bains sont ameublées et équipées. La plupart des appartements sont situés dans des complexes résidentiels avec piscine communautaire, garage, débarras. Leur niveau est très bon.

 

Les investisseurs craignent souvent d'acheter un appartement pour le louer car ils manquent de temps pour s’en occuper et le gérer avec efficacité. Cependant, il y a des entreprises comme, par exemple, l'entreprise d’origine polonaise, P*O Apartments (www.pandoapartments.es), qui pour un prix convenu s’occupent de toutes les questions pratiques pour que les loyers perçus  apportent des revenus réels sans faire perdre du temps au propriétaire. Pour donner un exemple, le prix de la location d'un petit appartement avec vue sur mer, bien situé à Marbella, se loue en saison haute pour environ 120 euros par jour, tandis qu’en saison basse pour 60 euros.

 

La haute saison dure de 4 à 5 mois, mais le bon climat de la zone attire les hôtes aussi en dehors de la saison estivale. Un appartement de luxe avec 3 chambres à coucher se paie environ 250 euros par jour.

Les agences espagnoles touchent assez pour leurs services, environ 20-30 % des revenus obtenus, mais grâce à cela elles se compromettent à changer les draps, à faire nettoyer  et prendre soin de l’appartement. Vous pouvez jeter un coup d'oeil à l'exemple d'offre et de tarifs que nous présentons à la page :

 https://www.pandoapartments.es/costadelsol_property_management.html

 

CONDITIONS D'ACHAT DE BIENS IMMEUBLES EN ESPAGNE

 

Achat de biens immeubles en Espagne. Plus d'info>>>>

 

Si un étranger achète une demeure en Espagne, il est traité de la même façon que les citoyens espagnols.

Avant de procéder à l'achat d'un immeuble, les personnes qui n’ont pas la nationalité espagnole, ni sont des résidents (toute personne qui demeure dans un pays plus de 183 jours par an est considérée résidente), doivent solliciter un récépissé où figure le numéro d'identification des étrangers (N.I.E. – Número de Identificación de Extranejero). C’est indispensable pour effectuer les paiements dus au Trésor Public.

Les personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour être résidentes, et qui voudraient un jour mettre la propriété acquise  en location, devront désigner à tel effet un représentant recensé en Espagne.

 

Tout contrat de vente d’un bien immobilier doit obligatoirement, pour avoir force de loi et être valide, se faire par l’intermédiaire d’un notaire. C’est ainsi qu’il revêtit la forme d’un acte authentique.

 

Voici quelques informations qui méritent votre attention avant d’acheter de l’immobilier en Espagne:

Toutes les propriétés légales sont en Espagne enregistrées au Registre de Propriété, ¨Registro de Propiedad¨, ce qui équivaut au Fichier immobilier du cadastre. Avant d’acheter, vous pouvez vous procurer sans aucun problème (même par internet) une dénommée ¨Nota Simple¨ (copie-extrait) du registre des propriétés le plus proche de l'emplacement de votre future propriété (demandez à la mairie). Elle indique qui est le propriétaire légalement enregistré et quelle est la situation financière du bien immobilier (il faut vérifier si les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination ou s’ils sont grevés de charges, prêts immobiliers, hypothèques, saisies, dettes, taxes locales, charges communautaires, factures d’électricité, d’eau, de téléphone, etc.). Le document nécessaire pour réaliser la transaction de vente-achat c’est la ESCRITURA, document émis par le notaire et qui confirme les droits de propriétaire du vendeur sur le bien immobilier et son identité.

 

Avant d’acheter un bien immobilier en Espagne, qu’il s’agisse d’un appartement, maison indépendante ou jumelée, il faut vérifier aussi si la maison fut construite en respectant toutes les conditions et formalités exigées par les autorités publiques, avec toutes les autorisations pertinentes, et si elle possède la licence de Première Occupation, ¨PRIMERA OCUPACION¨ - qui autorise l’occupation de la propriété acquise et permet d’obtenir l’installation de l’électricité et du compteur d’eau.

Ensuite il faut réunir les documents suivants, qui montrent les éventuels impayés de la propriété.

1.                  PRIMERA OCUPACIÓN – elle autorise l’occupation du bâtiment/appartement.

2.                  ESCRITURA – transfert du titre de propriété, acte de vente, acte de propriété.

3.                  NOTA SIMPLE – extrait du Registre de Propriété (Registro de Propiedad). Il est recommandable d’obtenir aussi une référence cadastrale (referencia catastral).

4.                  IBI – l’impôt foncier (Impuesto sobre bienes inmuebles).

5.                  IMPUESTO DE BASURA - la taxe d'enlèvement des ordures ménagères – à la mairie.

 

Vous devez vous assurer que le propriétaire a le droit de vendre son bien et que toutes les dettes contre la propriété sont remises à zéro avant de signer l’acte de propriété, car si vous achetez une propriété sur laquelle il ya des dettes ou des taxes en suspens, le prêteur ou les autorités locales ont le droit de venir vous réclamer leur dû. Tous les impayés sur une propriété sont récupérés par le nouveau propriétaire.

 

En présentant les documents mentionnés et en justifiant la provenance de l’argent (en cas d’un non résident), on peut solliciter une promesse bancaire de prêt.

 

Les banques accordent aux Espagnols des prêts jusqu'à 80 % de la valeur de la taxation de la demeure, et aux étrangers qui obtiennent leurs revenus en dehors de l’Espagne,  jusqu'à 60-70 % de l’estimation de la valeur du bien, réalisée par une société d’experts agréés, indépendants et définis par la banque.

Les notaires vérifient toutes les données et en cas d’imprécision ou de doutes ils ne signeront pas l'acte de vente jusqu'à éclaircir la question.

D'habitude les frais associés à l'achat d'une propriété sont relatifs à la vérification de :

- sa situation physique: il est recommandable de la visiter avec un architecte ou un métreur ou demander une expertise technique pour exclure éventuels défauts apparents ou cachés.

- sa situation légale:  qui est le propriétaire légalement enregistré et les charges,

- sa situation fiscale et financière:  impôts, taxes locales, charges communautaires, factures d’eau, d’électricité, de téléphone,

Il faut également satisfaire aux paiements suivants :

-                     Impôt de 7 %-8 % du montant officiel d’achat (déclaré dans la Escritura) .

-                     Pour une construction existante – 7% d’impôt sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP); pour les constructions neuves -  7% - 18% de TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido ou IVA) en fonction du type d’achat et 0,5% de taxe de transmission supplémentaire levée par le gouvernement espagnol sur la valeur déclarée de la propriété.

-                     Impôt d’Actes Juridiques Documentés, IAJD (environ 1 %), si vous achetez avec un prêt hypothécaire.

-                     Frais de notaire (de 0,4 à 0,8 %) et d’enregistrement (de 0,1 % à 0,4 %).

-                     Honoraires de l'avocat ou du gestionnaire juridique - d'habitude quelques centaines d'euros.

-                     Frais éventuels d'une agence immobilière (1 %-3 % de la valeur de l'achat).

-                     Frais bancaires et de financement d’un prêt.

Généralement, vous pouvez estimer les frais d’acquisition à environ 10-12% du montant de vente officiel (Escritura).

 

Il faut souligner  qu'il y a beaucoup d'avocats qui parlent parfaitement anglais, allemand, français, les langues scandinaves, etc. et peuvent vous guider dans toutes ces démarches.

Nous collaborons aussi avec d’excellents conseillers légaux.

Il nous semble qu’il est vital d’employer des professionnels pour vérifier tous les détails de la transaction et protéger vos intérêts en veillant à ce que tout soit en ordre depuis le début jusqu’à la fin.

Toute personne qui achète auprès d’un non résident doit soustraire 5% du prix déclaré d’achat et le payer au bureau des taxes espagnol dans les 30 jours qui suivent la transaction, si ce délai est respecté, l’acheteur ne peut être poursuivi par le fisc pour les plus-values.

C’est le notaire qui se charge de cette démarche.

 

La loi espagnole prévoit un contrat préliminaire de vente d’un bien immobilier. Elle a pour objet  la réservation du droit d'achat de l'immeuble durant un temps déterminé, ce qui implique le paiement d'arrhes PENITENTIELLES qui correspondent au 1-er versement à payer et  qui sera déduit du prix total convenu de la propriété. Ce contrat n'oblige pas à acheter ni à vendre, mais si le client renonçe à l'achat, il perdra la somme payée comme acompte. Si c’ est le vendeur qui se retire de la vente, il devra rembourser au client le double des arrhes pénitentielles qui lui ont été remises. Il faut s'assurer qu'il ne s'agit pas d'un autre type d'arrhes ou acompte qui donnerait des droits abusifs au vendeur: pour cette raison il faut bien le spécifier dans le contrat préliminaire.

Si on achète directement au promoteur:

Après avoir acheté un appartement/une maison au promoteur, nous avons l'obligation de payer l'impôt TVA. Son montant est défini par le gouvernement espagnol. En cas de logements , l'impôt est de 8 %, alors qu’en cas de locaux commerciaux et de terrains vagues urbains il faudra payer 18 %. Quant aux places de parking, les débarras et les  mansardes: s'ils sont acquis et déclarés en même temps que le logement, l'impôt est de 8 %, mais si on les achète indépendamment, l’impôt est de 18 %.

Si c’est le promoteur qui vend, sa responsabilité est plus grande en cas de défauts de construction, de défauts ou vices cachés et la qualité de l’investissement est meilleure.

Vous devez savoir que le promoteur est obligé à vous présenter les documents suivants, approuvés par les experts dûment qualifiés de la mairie :

· le nom ou la raison sociale, le domicile et l'inscription au Registre de Commerce, Registro  Mercantil (disponibles dans www.registradores.org),

· les plans et les spécifications techniques de la demeure avec sa description (surface, distribution, matériaux employés, etc.),

· un planning des travaux, avec les dates de paiement, la date de fin et (parfois) les pénalités reçues si les travaux ne sont pas finis en temps et en heures,

· garanties contre les défauts et vices apparents et non visibles, garantie dommages-ouvrages,

· l’assurance incendie,

· la police d’assurance du constructeur (en cas de non-achèvement),

· les autorisations et les permis administratifs pertinents: permis d’urbanisme, permis de construire, confirmation que le terrain peut être acheté avec la propriété et qu’il est inscrit au Registre de Propriété (propriétaire et charges), permis spécial s'il s'agit de terrains au bord de la mer,

· le certificat officiel autorisant l’occupation du bâtiment (Licencia de Primera Ocupación),

· le certificat de nouveaux travaux (Certificado de fin de obra nueva),

· la documentation de l'oeuvre réalisée (le dénomé Libro del Edificio),

· le prix total de vente et la forme de paiement (en cas de subrogation d'hypothèque octroyée au promoteur - information détaillée des conditions).

· le modèle de contrat de vente avec ses conditions générales et spéciales (clauses conditionnelles).

Une fois que nous nous sommes mis d’accord et nous avons surmonté tous les obstacles légaux et administratifs, la récompense sera l’acte de propriété de notre appartement ou maison en Espagne, pays de gens aimables, amoureux de la bonne vie et de la fête.

En Espagne la location de biens immobiliers destinés au logement diffère de la location des locaux  non destinés à l’habitation.

Dans le cas de location de logements, la loi espagnole établit les droits et les obligations des parties, et aussi un minimum légal en faveur du loueur. Il s'agit des paiements, de la possibilité de se désister du contrat, de la caution engagée pour le temps de la durée du contrat, du renouvellement tacite, automatique du contrat et du problème des sous-locations. Ces résolutions doivent être respectées.