WARUNKI ZAKUPU NIERUCHOMOSCI W HISZPANII , PORADY PRAWNE, PROCEDURA ZAKUPU

 

Kupno nieruchomości w Hiszpanii.

Przy nabywaniu nieruchomości obywatele Polski będącej w UE , traktowani są na równi z obywatelami hiszpańskimi.

Przed zakupem nieruchomości osoby niebędące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w danym kraju ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców (N.I.E. - Numero de Identificación de Extranejro). Jest to niezbędne do dokonania opłat w Urzędzie Podatkowym.

Osoby niespełniające warunków do bycia rezydentem a chcące w przyszłości długoterminowo wynajmować zakupioną nieruchomość muszą wyznaczyć swojego przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii.

Tak samo jak w Polsce umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Od lipca 2013 obywatele spoza Unii Europejskiej, w przypadku nabycia nieruchomości powyżej 500.000 eur automatycznie uzystuja status rezydenta Hiszpanii.

 

Oto kilka informacji które warto wiedzieć przed dokonaniem zakupu .

Wszystkie zarejestrowane (legalne) nieruchomości maja w Hiszpanii wpisy do rejestrów czyli odpowiednik naszych ksiąg wieczystych. Przed zakupem można bez problemu (nawet przez Internet) uzyskać tzw NOTA SIMPLE czyli aktualny wyciąg z urzędu rejestrującego (podchodzi pod ayuntamiento) o stanie własności nieruchomości i jej statusie finansowym (czy ma jakieś obciążenia np hipoteka, embargo etc) Dokumenty potrzebne do wykonania transakcji zakupu/sprzedaży to tzw ESCRITURA czyli dokument notarialny stwierdzający własność i wymieniający właściciela,.

 

Przed kupnem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, mieszkania, segmentu, czy wolno stojącego domu, należy również sprawdzić czy nieruchomość jest zbudowana legalnie z wszelkimi pozwoleniami i czy posiada dokument „PRIMERA OCUPACION” pozwolenie zamieszkania

Następnie trzeba zgromadzić następujące dokumenty, która pokazują zadłużenie nieruchomości.

  1. PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie zamieszkania.

  2. ESCRITURA - Księga Wieczysta

  3. NOTA SIMPLE - wypis skrócony z Rejestru Nieruchomości -  Registro de las Propiedades

  4. IBI – Roczny Podatek od Nieruchomości - Urząd Miasta

  5. IMPUESTO DE BASURA - Podatek  za Śmieci – Urząd Miasta

Sprawdzeniem i przygotowaniem dokumentacji zajmuje się prawnik wyznaczony przez kupującego do obsługi transakcji

Przedstawiając wyżej wymienione  dokumenty i dokumenty identyfikujące dochody można ubiegać się o promesę pożyczki bankowej.

Banki pożyczają Hiszpanom max. 80% i obcokrajowcom którzy  mają dochody poza granicami Hiszpanii max 50-60% wartości nieruchomości, na podstawie oficjalnej wyceny dokonanej przez uznaną przez bank firmę.

Notariusze bardzo skrupulatnie sprawdzają wszystkie dane i w przypadku nieścisłości lub wątpliwości nie podpisują aktu notarialnego aż do wyjaśnienia.

Warto zaznaczyć ze jest tu wielu prawników doskonale znających angielski obok hiszpańskiego wiec obsługa może odbywać sie w języku angielskim (również inne języki jak niemiecki, skandynawskie etc).


Procedura zakupu składa się z trzech etapów :

   1. Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata depozytu rezerwacyjnego w kwocie €6,000
   2. Podpisanie  Private Purchase Contract (PPC) z  wpłatą 10% wartości nieruchomości
   3. Podpisanie aktu końcowego u Notariusz ai wpłata pozostałej kwoty.

 

Poniżej krok po kroku przdstawiamy procedurę zakupu.

  • Spotkanie z niezaleznym prawnikiem który będzie reprezentwał Panstwa przy zakupie , sprawdzał stan prawny nieruchomości oraz udzielenie mu pełnomocnictwa
  • Wpłata depozytu rezerwacujnego, zazwyczjaj €6,000
  • Wystąpienie o nadanie numeru  N.I.E. (Foreigners Tax ID number) , zazwyczaj robi to Panstwa prawnik na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa
  • Podpisanie Private Purchase Contract , po sprawdzeniu przez prawnika stanu prawnego nieruchomości.
  • Wpłata 10% wartości nieruchomośic  PPC (pomniejszone o kwotę depozytu rezerwacyjnego)
  • Ustalenie pomiędzy sprzedający a kupującym daty podpisania umowy końcowej
  • Podpisanie u Notariusza umowy końcowej w postaci Aktu Notarilanego (Escritura)
  • Zarejestrowanie  nieruchomości na nowego właścicela w  Tax Office i w Land Registry

 

 

Koszty związane z zakupem Hiszpańskiej nieruchomości

  • Przy zakupie nieruchomści od developera  10% IVA (VAT) plus 1.5% Stamp Duty (AJD)
  • Przy zakupie z rynku wtórnego: Property Transfer Tax (ITP) 

                Cena zakupu: do €400,000 - 8%, €400,001 - €700,000 - 9%, powyżej €700,001 - 10%

  • Zakup gruntów – 21% ITP plus 1.5% Stamp Duty (AJD)
  • Notariusz & Opłaty rejestracyjne: około  1%
  • wynagrodzenie prawnika - 1% plus IVA (VAT) ceny zakupu  (minimalna stawka €1,500)
  • Pełnomocnictwo dl aprawnika (Power of Attorney) (około Euros 250 pp)
  • Wyrobienie dokumentu Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) (około Euro 200 od osoby)
  • prowizaj agencji 2%  ( z wyłączeniem ofert deweloperskich) 

 

Uwagi:
W przypadku wystąpienia o kredyt/finansowane , wystąpią dodatkowe koszty związane z ubieganiem się o kredyt.
Standardowa stawka  IVA (VAT) w Hiszpanii wynosi 21%

Wszystkie podane koszty są kosztami szacunkowymi i podane są tylko w celach informacyjnych.

 

PandO Apartments S.L.

Biuro : Ave Ricardo Soriano 55

29600 Marbella (Malaga)

Mobil es: +34663652145+34663652145

 

www.pandoapartments.es

e-mail : costadelsol@pandoapartments.es